Поделиться…
Рубрики
Архивы статей
Яндекс.Метрика

Вторичное жилье в Московской области

Вторичное жильё в Московской области МОСКОВСКАЯ АНОМАЛИЯ.

Аналитики московского рынка недвижимости не скрывают своей настороженности, давая оценку стремительному подорожанию столичного жилья.

Раньше подобное удорожание жилья считалось бы весьма серьезным даже за месячный период. По данным аналитического центра irn.ru, в марте этого года был зарегистрирован абсолютный рекорд по темпам роста цен — 7,5%. И это вызывает у аналитиков беспокойство. Они утверждают, что столь значительный прирост стоимости жилья, соответствующий годовому удорожанию почти на 100%, в условиях сложившегося рынка и при стабильной экономической и политической обстановке в стране следует считать очевидной аномалией. 

Вероятно, не только наблюдатели в недоумении, но и законодатели тоже. Остается надежда, что апрель текущего года откроет новую страницу в истории развития рынка недвижимости. Это будет связано с рассмотрением Госдумой ряда законопроектов, которые внесут изменения в Жилищный и Земельный кодексы. Пока же мы решили выяснить, как оценивают сложившуюся ситуацию сами операторы рынка столичного жилья.

«ВТОРИЧКА» НАБИРАЕТ ОБОРОТЫ

Итак, очевидно, что предложения на рынке жилья примерно на 30% сократились по отношению к запланированным ранее. Но ведь не иссякли же они вовсе? Пытаясь выявить новые строительные площадки, мы попросили наших собеседников назвать известные им адреса.

Панельные дома Москвы - вторичное жильё

Алена Бригаднова назвала Гнездниковский переулок, а Милене Морозовой известны новые площадки в центре и на западе столицы, где идет строительство дорогой недвижимости. Но, добавила она, в большинстве своем девелоперы открывать продажи не спешат: они заняты подготовкой договорной базы и ожидают результатов рассмотрения Госдумой поправок к закону «О долевом строительстве». Предполагается, что будет отменена солидарная (субсидиарная) ответственность банков по обязательствам застройщиков.

Если не будет изменений в 214-ФЗ или застройщики не решатся на договоры долевого участия, то, как считает Ольга Творогова, 2006 год будет «годом готового жилья». Наверное, логично было бы предположить, что в этой ситуации операторы сегмента рынка «вторички» чувствуют себя довольно уверенно, но не тут-то было! Г-н Беляев решительно против такого наивного вывода. Он говорит, что стремительный рост цен им тоже невыгоден и объясняет, почему. Дело в том, что 80% сделок в сегменте недвижимости эконом-класса приходится на «альтернативные» сделки, и рост цен способен разрушить длинные цепочки, выстраиваемые для операций такого рода. Ведь в любой момент каждый из продавцов, не желая упустить выгоду, может поднять цену на свою квартиру, реагируя на общие тенденции роста цен. А это может привести к тому, что у потенциальных покупателей элементарно не хватит денег на запланированную квартиру. Впрочем, добавляет Станислав, такая же ситуация — не редкость и в сегменте рынка элитной недвижимости: далеко не каждый покупатель готов заплатить цену, которая в один момент превысила психологический барьер…

Долевое строительство в Москве

И, тем не менее, по словам Ольги Твороговой, «потенциальных покупателей сегодня отпугивают схемы, отличные от договоров долевого участия в строительстве, что «выталкивает» клиента на вторичный рынок».

Между тем, Наталья РАГОЗИНА, руководитель департамента аналитики и консалтинга агентства элитной недвижимости «Новое Качество», считает, что приобретение квартиры и в соответствии с законом имеет минусы. Основной из них — невозможность покупки жилья на начальном этапе строительства, когда, как известно, цены минимальны (а следующая сумма продажи в среднем на 20% выше той, что была на начальном этапе). Милена Морозова к минусам относит необходимость указания полной стоимости приобретаемой квартиры в договоре. Поскольку это ведет к увеличению налогооблагаемой базы для застройщика и, как следствие, повышению общей стоимости объекта недвижимости.

АЛЬТЕРНАТИВА

Возвращаясь к практике применения схем, отличных от договоров долевого участия в строительстве (об этом «СН» подробно рассказывал в февральском номере), следует сказать, что линейка уже существующих схем имеет тенденцию к расширению. В частности, Дмитрий АВЕРИН, руководитель юридического департамента агентства элитной недвижимости «Новое Качество», рассказал о новой схеме, недавно предложенной Сбербанком: «Дольщик переводит стоимость квартиры на банковский депозит, эти деньги перейдут к застройщику только после оформления жилья в собственность. Взамен банк предлагает застройщику льготную ставку кредитования, но только в размере тех средств, которые дольщик внес на депозит под конкретный проект. Если этих средств окажется недостаточно, банк компенсирует застройщику разницу по рыночной стоимости. Данная схема укладывается в рамки закона: банк будет выдавать кредиты только после получения застройщиком разрешения на строительство. До этого момента застройщику придется инвестировать в проект как минимум 30% собственных средств».

Зачем же нужен Сбербанк, размышляет г-н Аверин, если у застройщика уже имеется разрешение на строительство и он вправе привлекать денежные средства дольщиков? Но, тем не менее, Дмитрий приходит к выводу, что применение этой схемы потенциально снижает риски покупателя: хранить деньги на депозите в банке надежнее, чем на счете застройщика. Ведь даже если застройщик будет объявлен банкротом, то покупатель может расторгнуть договор с банком и вернуть свои средства. Риск для застройщика заключается в возможности дольщика расторгнуть договор и забрать свои деньги до завершения строительства, это повлечет повышение банком ставки кредитования до рыночной.

Эта схема новая и пока еще не заработала, так что говорить о ее плюсах и минусах сложно, признается г-н Аверин. Все будет зависеть от условий привлечения и возврата денежных средств клиентам и условий кредитования застройщиков, предложенных банком. Если условия будут интересны и тем, и другим, то такая схема может сыграть значительную роль на рынке сделок по приобретению квартир в новостройках.

Материалы по теме:

Один комментарий на “Вторичное жилье в Московской области”

Оставить комментарий